胡卫波：技术策划，是装配式建筑成本控制的源头

　　嘉宾简介：

　　胡卫波，《地产成本圈》、《造价师家园》、《克三关》等知识分享平台的创始人，中国建筑学会BIM分会理事、装配式建筑产业技术创新联盟东北分会专家委员会成本专家，造价工程师、监理工程师、咨询(投资)工程师、一级建造师，美国项目管理学会注册项目经理PMP、英国皇家特许测量师RICS、德国被动房研究所注册咨询师PHI。拥有20年工程总承包和房地产企业成本管理经历，先后在协兴建筑(中国)有限公司、世茂集团、正大集团、宝龙集团、红星美凯龙集团等企业担任成本管理和工程审计职务。近年来全身心投入到装配式建筑的成本管理案例总结和最低化增量成本的研究中，陆续推出了装配式建筑增量成本测算模型、组织合编并持续迭代式出版《装配式建筑的成本管理》系列书刊、与业内专家合编国内第一本案例实践总结《装配式混凝土建筑技术管理与成本控制》。

　　在我国装配式发展的这个黄金10年(2016~2025)，在装配式建筑由试点示范向规模化推进转变的这个过程之中，尽管采用装配式建造的建造成本会比传统方式高出200～500元/平方米，尽管装配式建筑的“两提两减“(即：提高质量、提高效率、减少人工、减少污染)等各种好处我们尚不能一一体会，现阶段的装配式建筑以平均不到30%的预制率改变了整个建筑甚至整个项目的管理思维，技术差异、管理差异、成本差异却让我们徒增压力。但，这就是所谓的“阵痛”。

　　如何缩短阵痛期?如何把成本增量降下来?如何把综合效益发挥出来?——“赢在策划”，先想后做、想好了再做的工作思维是关键，这与传统现浇建筑中可以边设计边施工、错了可以后改的工程习惯形成鲜明对比。在《装配式建筑的技术管理与成本控制》一书中提出的“新变化、新思路”，其核心正是前期策划阶段的技术分析与成本管理。通读全书后，我有这样一种感受——看似简单的设计方案比选，其中之精髓和前提是在前期策划阶段所做的政策分析和土地合同分析、产品定位分析、以及项目开发进度质量成本销售等多目标的平衡与协同。正如此，中建科技集团董事长叶浩文先生说：要降成本只能从规划方案做起，否则神仙都不行。

　　下面，以案例和数据直观展示前期策划的重要性、不做方案比选可能导致的成本浪费。

　　1、工程概况

　　对装配式建筑来讲，其成本测算的前提条件更多，前提条件的差异对测算结果的影响更大。

　　1、工程概况：详见下表

　　2、价格基数：详见下表

　　其他请详阅《以增量成本最低化为目标的成本测算基础(3.0版)》(点击标题、可阅读)。

　　2、成本测算结果

　　本项目对应的装配式建筑指标是基于《装配式建筑评价标准》(GB/T 51129-2017)。以50%的装配率为标准，我们一共设置了3个方案进行专项设计、成本测算和分析(测算中暂不考虑政策奖励因素的成本减量)。

　　以下三色从下到上分别代表：主体结构、围护墙和内隔墙、装修和设备管线。

　　经过测算，上述三个方案对应的增量成本分别为：692元/平、497元/平、529元/平。如下表：

　　其中三个方案在”1、部品部件”上的增量成本数据分别为571元/平、375元/平、428元/平。

　　以方案二为列进行详细说明：

　　在方案二中，采用了目前国内比较成熟的预制竖向承重构件、预制水平构件;竖向构件预制得分为20分，水平构件预制得分为14分，项总得分为34分。其余的16分由三项满足，其中项的10分为内、外围护构件的非砌筑，其中预制外围护墙体采用预制轻质外围护墙体方案，6分为全装修得分。如下表：

　　方案二对应的增量成本测算结果如下：

　　由上图即知：国标装配率指标下的增量成本中，部品部件是主要部分，部品部件包括两部分：结构部件、非结构部分。部品部件的增量成本测算需要注意两点：

　　(1)有些项目是没有增量成本的，比如“全装修”，反而应该有批量化装修的减量成本。全装修是提高建筑标准和品质的要求。如果分析“全装修”的成本影响，可以分两种情况考虑：一、在很多省市都已有全装修政策要求，或者开发项目本身的定位就是精装交付，这两种情况下做不做装配式建筑都需要是全装修交付;二、在没有全装修政策或合同要求的情况下，因为装配率指标要求而被动地做全装修，这种情况下才需要另行考虑增加的全装修交付所带来的项目开发周期延长、装修成本的资金占用、以及销售总额的增加所带来的其他影响，这是间接成本的增加，如财务成本、管理成本。

　　(2)有些成本增量不应挂在装配式建筑的帐上。例如夹芯保温外墙技术应用，按夹芯保温墙的投影面积计算其成本增量约600元/m2，如果全部外墙都做夹芯保温，单体建筑的成本增量可能远远超过装配式建筑本身的成本增量。这是一笔非常大的成本增量，所以各地都有针对性的奖励政策。但这类成本增量并不是因为装配式建筑而产生的，装配式建筑并非一定要做夹芯保温外墙，而是基于提高外墙集成化水平、提升外墙整体质量，包括提升外保温的防火性能、提升外保温防脱落风险、延长外保温使用寿命等综合效益。类似情况还有管线分离技术应用、绿色建筑技术应用、BIM技术应用等。

　　当然，在技术策划阶段进行的方案比选，其评价维度除了工程成本，还必须考虑工期、质量、安全、销售以及工程所在地资源供应情况的影响，甚至非成本因素往往是更重要的因素。

　　部品部件的成本增量测算结果如下表所示：

　　3、总结

　　要实现国标装配率50%，我们列举了当前常用的三个设计方案(并非穷举)并测算出对应的增量成本最高为692元/平、最低为497元/平(低29%)，其中主要部分是部品部件的增量成本(占比80%左右)。不同设计方案之间的成本差异高达200元/平，这足以显示在设计前进行技术策划、方案比选的重要性。

　　先想后做、想好了再做，指的是在项目前期(至少在拿地后的项目启动会阶段)要先做策划、后做设计，至少要做完两件事之后才能开始做设计。

　　首先，是分析政策。政策不同、成本不同。政策性，是影响装配式建筑成本的一个关键因素。在拿地前后，首要任务是结合土地合同中的装配式建筑要求来分析国家级和当地的装配式建筑政策。特别是要充分利用其中有利的政策，做足“开源”尽可能抵消部分成本增量。对企业有利的政策一般有两类，要么是有助于直接提高项目收入，要么有助于降低预售门槛而间接提高项目收入。这在政策大多是对应国家或地方支持的新技术、新产品的研发、推广，充分利用就有利于抵消部分成本增量。因而，不能局限于满足土地合同的最低要求。当然，利用奖励政策要实事求地进行成本投入与综合效益收入的分析，项目不同，结果可能完全不一样。自2017年12月12日国家标准《装配式建筑评价标准》(GB/T51129-2017)发布以来，已有多省市相继发布全面执行或原则参照、因地制宜地修订后执行以装配率指标评价装配式建筑的新标准。理论上讲，在装配式建筑的评价标准之中，评价指标越多、评价体系越复杂，相应的因地制宜程度就可能越大，政策就越接地气、增量成本就有可能越低，相应的政策解读的工作量就越大。

　　其次，是选择方案。政策相同、方案不同、成本也不同。结合项目的产品定位分析、以及项目开发进度质量成本销售等多目标的平衡与协同，目的是从众多方案中选择合适的装配式建筑实施方案，选择的结果是为设计提供原则和方向。所谓合适的方案，一方面是说这个方案是对于当时、当下、本项目所言是最合适的方案，换个城市、换个项目、换个时间，可能就有不同的选择结果;另一方面也是说合适的方案，也不一定就是指技术最先进、经济性最好的方案，在选择时可能更多考虑的是在当下实现的难度和风险，毕竟我国的装配式建筑所在的时点是初级阶段，有的技术成熟但可能在当地没有相应资源可以落地，可能有相应资源但是质量风险和进度风险太大也需要统筹分析。

　　最后，才是付诸设计。政策理解了、方案优选了，设计自然就合理了，合理了就经济了。在设计阶段主要是落实方案，并在构件拆分中优化方案，采取有利于提高生产效率、提高施工效率、提高模具复用率的拆分方案，充分利用现有规范标准给出的空间，采取少出筋、少现浇段、简化连接节点的方案;其次是在构件深化设计中进行精细化设计，充分考虑生产、运输、堆放、吊装以及现场现浇施工等各个环节的需要，为后续工序提供高质量、高精度、高效率的构件。

　　赢在策划，不走弯路。

　　面对我们熟悉的建筑工程这个行业，面对正在进行中的建造方式的这项变革，我们只需要“活到老、学到老”的心态和跟随着行业的变革而做出专业思维上的调整，仰望星空、脚踏实地、从降低成本增量这个小目标做起，融会贯通装配式建筑的策划、设计、生产、施工、运维、拆除全寿命期的项目管理，为新时代的建筑业发展贡献一个造价工程师的力量。

　　本文案例部分节选自著作《装配式混凝土建筑的技术管理与成本控制》。